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上钢联数据分享到:评论在固有观念的影响下,我国住房市场发展严重失衡:产权交易领域蓬勃发展,住房租赁却未能快速的发展。发展住房租赁市场,不仅是改善房地产市场供给结构,健全房地产市场体系的重要途径,更是减少贫富差距,推动社会保障制度发展的重要举措。党的十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,住房租赁的重要性被提升到前所未有的高度,住房租赁市场迎来了发展新机遇。2017年国家选取14个城市首批开展住房租赁试点,2018年中共中央国务院发文明确提出“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”。为了明确我省住房租赁市场发展情况,我局近期对陕西省的住房租赁市场进行了调研,了解到陕西省住房租赁市场的现状,提炼出住房租赁市场存在的问题,探讨加快建设培育陕西省住房租赁市场的有效方法和途径,并提出有利于陕西省住房租赁市场规模化、机构化培育和发展的建议。

一、国内外住房租赁市场发展经验

(一)国外住房租赁市场的成功模式

纵观国外住房租赁市场,发展较早,已形成一套成熟的运营体系与模式,美国、德国、日本和新加坡成功的住房租赁市场经验可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验。

美国住房租赁市场较为稳定,房源供给主要由三部分构成:一是私人与房地产开发商提供的市场化租房,占比约81%。二是保障性的联邦政府资助住房,占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房,占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中,租赁机构普遍采取通过reits自持物业的重资产运营模式。

德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场,同时,其国内房租与房价保持较低水平。从住房租赁的供应主体看,私人与市场化机构供应成为主体。其中,私人供应占比约为39%,机构供应占比约为40%,住房合作社供应占比约为9%,福利房占比约为12%。同时,德国通过制定法规从三个方面保证租赁体系完善性:严格限定房租、维护租赁合同稳定性、保障租赁支付。

日本经历过房地产泡沫、上世纪90年代的金融危机后,日本房地产市场一蹶不振,人口负增长也导致市场需求开始萎缩。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类:一类为租赁中介,另一类为房地产开发商。在历年的新屋开工中,租赁类住房占比稳定在40%左右。租赁类住房中,79%归属于私人企业,10%归属于政府,5%归属于社会企业。

新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主,市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策,政策主要以解决“居者有其屋”为目的,保障中低收入群体的住房需求。政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局统一建造与实施。建屋发展局作为独立性非营利机构,实行综合平衡预算,经营亏损部分由政府兜底。

除了新加坡以外,其他三个发达国家都是依靠市场为基础作为住房租赁市场发展的源动力,政府作为辅助力量。新加坡则反过来,以政府力量为主导,以社会力量为辅发展住房租赁市场。从结果上来看,这四个国家都是成功的案例。

(二)国内住房租赁试点情况

2017年7月和8月,住建部两次发文加快推进住房租赁市场发展,在全国选取成都、广州等14个城市首批开展住房租赁试点。住房租赁发展状况及主要做法有:一是住房租赁供应政府保障、市场主导。针对低收入群体、新就业大学生及引进人才建有公共租赁房和人才安居房,同时,专业化企业提供的多层次住房租赁产品,用以满足丰富多样的住房租赁市场需求;二是专业化、规模化住房租赁企业初步形。

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近十年来,房地产行业集中度日益提升。销售额排行前5名房企的市场占3%提3%,销售额排行前10名房企的市场占1%提9%

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从时间序列看,最近十年的市场集中度提高主要集中在2010年、2014年和2017年三个年度,以前20名的占有

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